Договор аренды

Определение "Договор аренды" в НТС

Договор аренды гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.Арендные правоотношения, регулируемые ГК РФ и другими правовыми актами, можно разделить на отдельные виды отношений, таких, как аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда земли, договор финансовой аренды, прокат, аренда транспортных средств и др. К отдельным видам Договор Аренды и Договор Аренды отдельных видов имущества применяются как положения об аренде, так и специальные параграфы ГК РФ.ГК РФ детально регламентирует положения о существенных условиях Договор Аренды К ним можно отнести: стороны, предмет договора, условия о предмете договора, форму договора, срок, ответственность сторон и др.Арендодателем имущества выступает прежде всего его собственник. Это физическое либо юридическое лицо, имеющее титул собственности. Арендодателями могут быть также лица, уп-равомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендодателей при сдаче объектов государственной или муниципальной собственности выступают юридические лица, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,либо специально уполномоченные органы. На основании ст. 295 ГК РФ арендодателями объектов недвижимости могут быть предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, но при обязательном согласии собственника. Арендодателями земельных участков являются согласно ст. 260 ГК РФ собственники земельных участков; в соответствии со ст. 270 ГК РФ - лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование при условии обязательного согласия собственника. При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование, арендодателями выступают уполномоченные государством органы.Договор Аренды сохраняется в силе при изменении сторон, которое может иметь место:а) в случае перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в арендуимущество к другому лицу (изменение сторон в данной ситуации никоим образом не является основанием для изменения или расторжения Договор Аренды): б) в случае см. ерти гражданина, арендующего недвижимое имущество. Тогда его права и обязанности по Договор Аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусм. отрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГКРФ).Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены:виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается;особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В Договор Аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.Договор Аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Необходимость государственной регистрации договора также является общим правилом, исключения из которого устанавливаются действующим законодательством.Договор Аренды имущества, предусм. атривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусм. отренной для договора купли-продажи такого имущества.ГК РФ не устанавливает конкретные сроки действия Договор Аренды, а относит это на усм. отрение сторон: он заключается на срок, определенный самим договором. Если срок аренды в договоре не определен, Договор Аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором можетбыть установлен иной срок для предупреждения о прекращении Договор Аренды, заключенного на неопределенный срок.Обязанность арендодателя - предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями Договор Аренды и назначением имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусм. отрено договором.В противном случае арендатор может потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Когда арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в Договор Аренды срок (а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок), арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков. причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договор Аренды он не знал об этих недостатках. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя: потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену этого имущества другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. которые были им оговорены при заключении Договор Аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осм. отра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении Договор Аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает последнему право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Договор Аренды В случае когда договором они не определены,считается, что установлены порядок,условия и сроки,обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или за каждую из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусм. атривать в Договор Аренды иные формы оплаты аренды. Если ин'ое не предусм. отрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусм. отренные договором, но не чаще раза в год. Законом могут быть предусм. отрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не установлено иное. арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, когда в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,условия пользования, предусм. отренные Договор Аренды или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусм. отрено Договор Аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленное им время. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.Арендатор обязан-пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями Договор Аренды а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Арендатор, кроме того, вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по Договор Аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. За исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок. превышающий срок Договор Аренды К договорам субаренды применяются правила о Договор Аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договор Аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусм. отрено законом, иными правовыми актами или Договор Аренды Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение этой обязанности дает арендатору право по своему выбору либо произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или Договор АрендыПрекращение договора субаренды при досрочном прекращении Договор Аренды если иное не предусм. отрено договором аренды, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним Договор Аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного Договор Аренды Если Договор Аренды является ничтожным. то ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора толькопосле направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.По требованию арендатора Договор Аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осм. отра имущества или проверки его исправности при заключении договора;арендодатель не производит капитальный ремонт имущества (являющийся его обязанностью) в установленные Договор Аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. окажется в состоянии, непригодном для использования. Договор Аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить Договор Аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в Договор Аренды, а если он не указан - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении Договор Аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодателе отказался заключить такой договор, но в пределах года со дня истечения срока договора с арендатором заключил Договор Аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним Договор Аренды либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора. то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.При прекращении Договор Аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда же за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусм. отрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусм. отрено договором. Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если они отделимы и если иное не предусм. отрено Договор Аренды В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право (после прекращения договора) возместить стоимость этих улучшений, если иное не предусм. отрено Договор Аренды Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусм. отрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.В законе или Договор Аренды может быть предусм. отрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии, что он внес всю обусловленную договором выкупную цену. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусм. отрено в Договор Аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.Сальникова Е.В.